재개발은 재건축과 비교 해서 다소 복잡해서 그런지, 재개발구역 또는 예정지에서 소유자나 매수자가 관련 부동산에
대해서 조합원의 권리가 있는 물건인지, 없는 물건인지를 궁금해 하는 경우가 많습니다.
재개발구역의 분양권에 대해서 알아보겠습니다.
재개발에서 분양권을 받기 위해서는 조합원이 되는 것이 매우 중요합니다.
즉, 조합원의 권리는 신축될 공동주택을 분양받을 권리(이며, 이는 청약을 통한 분양권과는 구별되는 것이기 때문 입니다.)
●재개발조합원의 권리
: 신축될 공동주택을 분양받을 권리(청약을 통한 분양권과는 구별되는 것)
●조합원의 자격
(가)정비구역내 건물 또는 토지 또는 지상권중에 하나라도 가지고 있어야하며 설립 동의여부와 상관없이 설립 동시에
권한을 받는다.(단, 지상권자는 토지등소유자로서 해당 구성원의 조건이 인정되지만 시행령은 지상권자는 분양대상에서 제외된다고 규정하고 있다.)
(나)투기과열지구내 지위 양도제한은 설립인가 이후 양도나 증여,판결 등으로 소유권이 이전되면 지위도 승계되는 것이
원칙이지만 투기과열권역으로 지정된 지역에서는 관리처분계획인가이후에 해당 부동산을 양수한 자는구성원이 될 수
없다.
(다)날짜별로 조합원 자격이 주어지는 경우
가)토지만 있을 경우
ㄱ.90제곱미터이상 : 2003.12.30.이전 소유권
ㄴ.30~90제곱미터미만 : 2003.12.30.이전 소유권과 토지지목과 현황이 “도로”가 아니여야 하며(도로의 경우는 면적이
92㎡이상이어야 합니다.), 무주택자만 해당
나)건물만 있을 경우
2003.12.30.이전 소유권이 있으면 됨.
●소유건물에 관하여
(가)적법한 건물일 것.
(나)무허가건물이지만 예외적으로 조합원자격이 부여되는 경우
1)각지자체별로 조례에서 규정하고 있는 데, 규정하는 내용을 살펴보면,
.서울 : 특정무허가건축물'이란 건설교통부령 제344호 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙
부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등을 말한다.
.경기 : "기존무허가건축물“이란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 보상대상 무허가 건축물
(1989 1 24. 이전 건축된 무허가건축물)을 말하며, 그 외의 무허가 건축물은 “신발생무허가건축물”이라 한다.
.인천 : "기존 무허가건축물이란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙」 부칙 제5조에 따른
1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 [건축법에 의한 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축한 건축물을
말한다. 이하 같다]을 말한다.
.광주 : "기존 무허가건축물"이란 공익사업을 위한 토지들의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조에 따른
1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물을 말하며, 그 외의 무허가 건축물은 “신발생무허가건축물”이라 한다.
.부산 : "기존 무허가건축물"이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물 (위법시공건축물을 포함한다. 이하 같다.)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 “신발생무허가건축물"이라 한다.
.경남 : "기존 무허가건축물"이란 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률시행규칙, 건설교통부령 제344호 (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 이전에 발생한
무허가건축물을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 “신발생 무허가건축물"이라 한다.
.울산 : "기존무허가건축물"이란 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조에 따른
1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물을 말하며, 그외의 무허가 건축물은 “신발생무허가건축물”이라 한다.
즉, 해당일(예를 들면 1989년 1월 24일) 이전부터 건축물이 존재하고 있다는 것을 입증해야 한다.
입증방법은 구청이나 시청의 항공사진 등의 자료를 참고할 수 있겠다.
서울시 조례에서는 1989년 월 24일 당시의 무허가 건축물을 특정 무허가 건축물로 규정하고 특정 무허가 건축물
소유자의 조합원 자격에 관한 사항을 경관으로 규정할 수 있도록 하고 있다.
따라서 조합 정관에 무허가 건축물 소유자를 조합원으로 인정하는 근거규정이 있으면서 해당일(89년 1월 24일) 이전
건축물이어야 한다.
(다)해당 무허가 건물의 소유자임을 입증해야 한다.
주택을 매수할 때, 등기부등본이나, 건축물대장 등으로 권리를 확인할 수 있으나 대장이 없는 무허가 건물인 경우,
소유자를 확인하는 방법은 무허가건축물 확인원의 명의를 확인하거나 무허가 확인원도 없는 경우, 구청 재산세
과세대장에 등재돼 있거나 주택재산세를 납부한 이력, 전기나 수도세를 냈던 이력 등으로 증명이 가능하다.
(라)반드시 주거용으로 사용해야 분양자격이 주어진다.
2008.7.30. 이전에는 기존 무허가건축물 및 사실상 주거용이면 기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 분양자격이
주어졌으나
2008.7.30. 이후에는 사용돼야 한다고 명시되고 있다. 즉 점포로 사용하면 입주권을 받을 수가 없다. 최소한 싱크대,
보일러 취사시설 등 주거용으로 건물의 요건을 갖춰야 한다.
다만, 2008년 7월 30일 당시 사실상 주거용으로 사용된 건축물의 경우, 정비 계획공람공고가 이루어진 구역의 분양신청자
또는 그 외 지역에서 정비구역 지정 고시일 전부터 분양 신청 기간 만료일까지 세대원 전원이 무주택인 분양신청자는
주거용 건축물이 아니어도 입주권을 받을 수 있다.
●조합원의 자격이 부여되는 건축물
조합원의 자격이 부여되는 건출물이란 : 적법한 건축물
조합원의 자격이 부여되는 건출물이란 : '기존 무허가건축물'(지역마다 싯점은 다르지만 1989.1.24일 이전에 발생한
건축물;지역별 확인필요);구청.시청의 항공사진 등 자료로 확인;조합정관에도 해당규정이 있어야 함;입증책임;소유자;
등기부등본,건축물대장,무허가건축물확인원의 명의;구청 재산세 과세대장 등재, 주택재산세 납부이력,전기.수도세
납부이력 등으로 증명 가능;반드시 주거용으로 사용해야 분양자격 부여;즉 점포로 사용하면 입주권을 받을 수가 없습니다. 최소한 싱크대,보일러 취사시설 등 주거용으로 건물의 요건을 갖춰야 합니다.
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제344호
재개발 조합원 아파트 분양 자격요건
토지+건물소유 90㎡이상
건물만소유 30㎡~90㎡미만
토지만 소유 무허가건축물소유